民法改正に伴う不動産賃貸借の明文化

120年ぶりの民法改正に伴い不動産賃貸借において実務上行っていた事が明文化されました。

①賃貸人の地位の移転

●不動産の賃借人が引渡を受けたり賃借権登記をしたのちに不動産が譲渡された場合、原則として賃貸人の地位が譲渡人から譲受人に移転する。

●敷金返還義務、必要費や有益費償還業務も譲受人に移転する。

②敷金

●敷金について、賃貸人が敷金から賃借人の債務を控除した残額を賃借人に返還しなければならない時期は、賃貸借が終了しかつ物件返還を受けたとき、または賃借人が適法に賃借権を譲渡したとき。

●賃貸人は、賃貸借期間の途中でも賃借人の債務弁済に敷金を充当できるが賃借人は充当を請求できない。

③賃貸人の修繕義務の範囲、賃借人の修繕権

●賃貸人は修繕義務を負うが、賃借人の責任で修繕が必要になった場合は修繕義務を負わない。

●賃借人は修繕が必要である旨を賃貸人に通知してから、または賃貸人が修繕の必要なことを知ってから相当間経過しても修繕がなされない場合や急迫の事情がある場合は自ら修繕できる。

④原状回復義務

●賃借人は、通常損耗(経年劣化を含む)につき原状回復義務を負わず、それ以外の損耗も賃借人の責任でないものは原状回復義務を負わない。ただし任意規定であり契約による変更は可能です。

⑤賃貸借の存続期間（ゴルフ場用地、太陽光パネル設置敷地等の長期賃貸借の必要性等）

●賃貸借の最長期間が20年から50年に伸びました。更新期間も50年は超えられません。

●借地借家法では、建物賃貸借の期間上限は撤廃されています。建物所有目的の土地賃貸借も借地借家法では期間上限はありません。